El pasado 28 de marzo la
Comisión Permanente del Congreso aprobó el proyecto de ley que crea la hipoteca
inversa, que permitirá a personas de cualquier edad, pero idealmente mayores de
65 años, usar su vivienda o viviendas como garantía ante una entidad financiera
o una aseguradora, a fin de recibir un pago único o mensual como si fuera una
pensión, mientras continúan habitando el inmueble hasta su fallecimiento.
Eduardo Morón quien es el
actual presidente de la Asociación Peruana de Empresas de Seguros (Apeseg),
explicó que el monto que se recibirá por la vivienda será determinado en
función a su valor, la esperanza de vida del titular o titulares y la tasa de
interés aplicable, asimismo indico que
el inmueble en mención lo van a poder utilizar como garantía para
conseguir fondos, financiamiento para sus gastos en edad de jubilación, sobre
todo para aquellas personas que no tienen o no han acumulado fondos suficientes
en su AFP.
Bajo esta premisa cuando el
dueño o dueños del inmueble fallecen, sus herederos podrán decidir si quieren
mantener la propiedad de la vivienda, pagando el monto que se desembolsó y
levantando la hipoteca en la entidad financiera o aseguradora. Si no lo hacen o
si no hay herederos, la entidad se queda con el inmueble.
Incluso después de nuestro
fallecimiento, si existen herederos, estos tienen prioridad a la hora de
aceptar la herencia y estudiar el modo de hacer frente a la deuda, que no
necesariamente tiene que ser con la cesión del inmueble. Por ejemplo si este se
ha revalorizado significativamente respecto al importe que deben afrontar ante
el banco, pueden venderlo o explotarlo para pagar lo adeudado y capitalizar el
resto.
Por otro lado, si por ejemplo
el titular del inmueble escogió recibir un pago mensual por 15 o 20 años, pero fallece
a los cinco años, los herederos pueden recibir el saldo remanente si el
inmueble pasa a favor de la entidad financiera.
Si hay dos titulares del
inmueble, cónyuges o convivientes, y muere uno de ellos, el que sobrevive tiene
derecho a seguir recibiendo los pagos mensuales.
De
las Ventajas
La hipoteca inversa está
pensada para que las personas en edad de jubilación puedan obtener un
rendimiento financiero de una o más de sus viviendas mediante un préstamo
bancario en el que se da como aval una parte del patrimonio inmobiliario. Es
una oportunidad notable, y tal vez con futuro, en un país donde el ahorro doméstico generalmente está invertido en la
vivienda.
Cuando las personas
prestatarias mueren, el contrato queda cancelado y sus herederos deberán devolver lo prestado o bien ceder la vivienda al banco. También pueden vender
los inmuebles hipotecados para satisfacer la deuda acumulada más el interés,
según les convenga.
Ya que en el Perú aún no
tenemos reglamento sobre la hipoteca inversa, no se han estipulado el
procedimiento conforme a alquiler, venta de inmueble entre otros; sin embargo
legislación internacional ha
señalado que en casos de hipoteca
inversa los prestatarios pueden seguir explotando la vivienda hipotecada en
forma de alquiler, aunque deberán informar al banco sobre las condiciones y la
longitud del contrato. También a los arrendatarios de la existencia de una
hipoteca inversa a fin de que pueda resolverse el contrato a la muerte del o la
arrendadora.
De
las Desventajas
Sin embargo, no todo puede
ser color de rosa; la hipoteca inversa
no es un producto sencillo, ya que tiene numerosos matices en función de la
edad y la salud del prestatario, así como del valor de su inmueble. En otros
países se suelen incluir en él seguros para cubrir los casos de impago, o de
pérdida de valor del inmueble, que pueden resultar abusivos o difíciles de
entender para personas mayores.
También hay que dejar en
claro que se deja una carga para los herederos, ya que siempre hay que pensar
que si se deja herencia, esta conllevará la deuda adquirida, por lo que es
importante que haya total conocimiento de este hecho por todas las partes, a
fin de evitar problemas con los herederos.
Y para nuestra realidad uno
de los problemas que podría afrontar el desarrollo de la hipoteca inversa es el
alto nivel de viviendas construidas informalmente o autoconstruidas, pues se
requiere que estas tengan un seguro, estén saneadas y cuenten con título de
propiedad para aplicar a este sistema, y ya que la mayoría de viviendas no
cuenta con estos requisitos el acceso a la hipoteca inversa podría verse
limitado a muy pocas personas.
Además, la hipoteca inversa, si bien no fija límites
de edad, no sería atractiva para personas muy jóvenes, pues como su expectativa
de vida es muy alta, la institución financiera o aseguradora les daría un monto
bastante bajo por su vivienda.
Bancos
Vs Aseguradoras
La Asociación de Bancos
(Asbanc) solicito a las entidades encargadas en la elaboración del reglamento
de la hipoteca inversa que este sea un producto atractivo comercialmente para
los bancos, al advertirse algunos riesgos relacionados a los herederos, la
tasación del inmueble y a la longevidad.
En esa línea, el presidente
de la Apeseg reiteró que existe el interés de las aseguradoras por ofrecer la
hipoteca inversa y competir directamente con los bancos, si es que en el
reglamento se preocupa de que la garantía (el inmueble a cambio de la renta
vitalicia) sea real.
Cabe mencionar que ya que se
cubre el riesgo de longevidad del titular de la vivienda que decida , su
finalidad seria netamente previsional,
lo cual lo hace mucho más atractivo para
las aseguradoras, porque ya cuentan con
experiencia en el manejo de la renta vitalicia, pero los bancos no están
acostumbrados a lidiar con productos de tan largo plazo, lo que haría que los
requisitos para el acceso de hipoteca inversa sea mucho más estricto y tedioso
para los bancos.
Sobre
el reglamento
Se requiere un reglamento
específico para regular este nuevo producto, el mismo que estaría a cargo del
Ministerio de Economía y Finanzas (MEF) y la Superintendencia de Banca, Seguros
y AFP (SBS).
La experiencia internacional
de países donde existe la hipoteca inversa muestra que hay dos factores clave
para que tenga éxito. El primero es brindar adecuado asesoramiento a quienes
contraten este producto; mientras el segundo es fomentar la información de que
es seguro, accesible y flexible.
El proyecto deberá incluir la
posibilidad de contratar un seguro que permita al titular recibir la renta
vitalicia luego de que se haya desembolsado el monto pactado.
Es conveniente indicar que el
proyecto no incluye elementos como causales de vencimiento anticipado del
contrato o causales de resolución de la hipoteca inversa. La propuesta es: si
el acreedor no cumple con desembolsar por dos periodos seguidos (o tres no
consecutivos en un lapso de síes meses) se puede invocar la resolución del
contrato.
Esperamos que el reglamento
pueda fijar todos los grandes vacíos e interrogantes que quedan tras la
aparición de la ley de hipoteca inversa y sobre todo se puedan generar
mecanismos para que se haga atractivo para bancos y de fácil acceso para los
usuarios.
Autor: Abog. Pamela Pacheco Zuel
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